En reflektion över fastighetspriserna i Spanien

Nyligen upptäckte jag förvånat att fastighetsmarknaden i Spanien markant hade förändrats under de senaste två åren. Kanske framför allt under den senare delen av 2022. Något jag helt hade missat. Tog mig därför lite tid till att undersöka det närmre och försöka hitta några möjliga orsaker.

Anledningen till att jag ville kontrollera det, var bl.a. efter en förfrågan i nov-dec 2022 om att försöka hjälpa till med att komma fram till ett rimligt pris för en lägenhet i Torrevieja som de kanske skulle köpa privat utan mäklare. Ville helt enkelt dubbelkolla att det jag uppgett var korrekt, vilket det senare visade sig inte vara.

Sedan mitten av 2020 har jag inte lagt ned särdeles mycket tid på att reflektera över eller analysera den Spanska bostadsmarknaden, utan antog att den var någorlunda oförändrad eller att till och med fastighetspriserna sjunkit något, så som de gjort i Sverige.

Uppenbarligen var det en felaktig slutsats. När jag började kontrollera det närmre, förstod jag ganska snart att det hade skett mycket tydliga förändringar. Inte bara en prismässig uppgång, utan även att utbudet kraftigt hade minskat.

Det står i stark kontrast till hur det är på den Svenska bostadsmarknaden, där både utbudet ökat och priserna gått ned med mellan 10 och 19 % och att det bedöms fortsätta till en genomsnittlig nedgång på 20%. Med tanke på det behövdes det kontrolleras närmare. Bl.a. genom att försöka hitta statistiska underlag. Inte minst för att jag skulle kunna ha missuppfattat det, men även kanske få svar på hur det i så fall kan komma sig att den Spanska fastighetsmarknaden klarat sig så bra, inte bara i förhållande till Sverige utan faktiskt också i ett internationellt perspektiv.

Genomgående när jag skriver om fastigheter i Spanien, gäller det även lägenheter, vilket det även i Spanien avses, då det är ägarlägenheter som åsyftas och är den alltigenom huvudsakliga ägandeformen.
På länken https://remulus.se/att-kopa-en-fastighet-i-spanien/ skriver jag f.ö. lite om skillnaderna i äganderätt när det gäller lägenheter i Sverige och Spanien.

Den största förändringen uppfattade jag det vara för mindre lägenheter i det lägre prissegmentet som förut var relativt lätta att hitta. Det hade, som jag uppfattat det, under många år före 2020 alltid funnits ett mycket stort utbud.
Speciellt mindre och billiga lägenheter, som under tiden mellan 2000-2007 var nybyggnationer specifikt tillägnade för utlandsköp, nyligen och unga flygfärdiga Spanjorer eller säsongsarbetare på turistorterna, någorlunda centralt, på 45-60 kvm i de större orterna i bl.a. Valenciaregionen, med ett utgångspris i prisspannet 50-80 000€. Ett utgångspris mellan 45-60 000€ i Torrevieja samt 60-80 000€ i Alicante i acceptabla lägen med rimligt gångavstånd till stranden. Lägenheter där solen på terrassen i söder/västerläge inte helt skyms av en grannfasad, samt att det finns en gemensam pool på området. Lägenheter som alltid varit av stort intresse, inte minst för utlandsköpare.

De är numera mycket ovanliga och svåra att hitta inom den budgetramen, så vad har hänt?

Har försäljningsnivåerna ökat?

Enlig INE, National Institute of Statistics, påbörjades bostadsmarknadsförändringen redan under mitten av 2021. Under de första 8 månaderna 2022 överfördes det högsta antalet fastigheter sedan finanskrisen 2007, vilket dessutom var en ökning med 21,3 % jämfört med redan höga nivåer under slutet av 2021.

Har utbudet minskat?

Den kraftig ökade försäljningsvolymen under senare delen av 2021 och hela 2022 har också inneburit att det skett en markant utbudsminskning. Detta främst i Valenciaregionen, där den t.ex. minskat med 27% i staden Valencia och 25 % i Alicante under fjärde kvartalet 2022, vilket f.ö. är den största minskningen nationellt sett. I hela Spanien har utbudet minskat med 7 %, jämfört med samma kvartal 2021.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/01/10/802984-la-caida-de-la-oferta-de-vivienda-en-venta-se-ralentiza-en-2022-solo-baja-un-3

Den 18:e januari 2023 presenterade Spaniens största bostadsförsäljningssida Idealista en mycket uppseendeväckande fastighetsmarknadsstatistik för december 2022. Ett förhållande på bostadsmarknaden som inte har existerat sedan finanskrisen 2007.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/01/18/803104-ventas-expres-un-20-de-las-casas-en-el-mercado-se-vendio-en-menos-de-una-semana

Det framgår att 20% av försäljningsobjekten annonserades mindre än en vecka, 15% mellan en vecka och en månad, 21% mellan en månad och tre månader, 29% mellan tre månader och ett år och resterande 14% i mer än ett år. De sistnämnda kan nog anses representera osäljbara eller felprissatta objekt och kan därför mer eller mindre borträknas som extremfall.

Förändringen är mycket markant och har fått stort medialt utrymme. Statistiken innebär bland annat, att rörligheten på fastighetsmarknaden numera kan jämföras med åren före finanskrisen, vilket innebär att ett tydligt och väsensskilt skifte har skett och vittnar om en uppenbar och anmärningsvärt gynnsam förändring av den Spanska bostadsmarknaden. Dessutom har detta skett mitt under en global finanskris.

Tidigare genomsnittlig annonseringstid, från första publicering till försäljning, har sedan 2008 och fram till 2021 varierat från som längst betydligt över ett år till som lägst 6 månader. Det har inneburit att säljare utanför storstadsregionerna Madrid och Barcelona, förväntat sig att den totala försäljningstiden inklusive den relativt komplicerade överföringsprocessen skulle ta mer än i vart fall 6 månader, men i många fall långt över ett år.

Något som helt enkelt förväntats av marknaden och aldrig egentligen ifrågasatts, utan hela tiden skyllts på den tidigare finanskrisen. Det har för säljaren inneburit kalkylerade merkostnader genom de fasta ägandekostnaderna. så som t.ex. fastighetsskatt, gemenskapsavgifter, mätaravgifter för elabonnemang, vatten, soptömning och försäkring.

Genomsnittlig försäljningstid per region 2020

2020 var den genomsnittliga försäljningstiden per region som lägst 3,5 månader i de attraktivaste storstadsregionerna och upp till 15,3 månader. I regionen Alicante var den 6,4 månader.

Det har länge gett uppenbara fördelar för den aktive köparen, men främst för kontantköpare. De som innan köpet har finansieringen ordnad och kan locka med inte endast en snabb affär utan att den även faktiskt genomförs. Den allvarliga finansieringsproblematiken i Spanien innebar att vissa år blev mer än 20% av alla påbörjade fastighetsköp, ofta med betald handpenning och skrivna kontrakt inte genomförda, varefter handpenningen fick återbetalas, eller att t.o.m. köparen ibland förlorade den och att fastigheten fick nyannonseras.

Den genomsnittliga prutmånen vid fastighetsköp under perioden 2008-2018 har noga undersökts. Bl.a. genom ett flertal forskningsprojekt, där de ungefär samstämmigt kommit fram till att den generellt, nationellt sett, dock med vissa regionala avvikelser och för mycket attraktiva objekt, i genomsnitt varit mellan 9% jämfört med det ursprungliga utgångspriset.
En av de främsta orsakerna till den relativt stora prutmånen var bl.a. den mycket långa försäljningstiden. Försäljningstiden har nu alltså anmärkningsvärt och markant betydligt förändrats under 2022, varför man med god grund kan anta att även prutmånen gjort det. När utbudet minskar, efterfrågan ökar och försäljningstiden minskar, bör man rimligen kunna förutsätta att det är så.

Har fastighetspriserna gått upp?

Fastighetspriserna har ännu inte nått upp till priserna före 2007, utan är nationellt sett fortfarande 20 % lägre. Med justering för inflation, innebär det att fastighetspriserna idag är ca 25 % lägre än vid toppen under 2007.

CPI-Index Spanien jan 2007-jan 2023

När det gäller kommunen Alicante, var priserna som lägst 24,7% lägre än toppen 2007, men har sedan dess stigit 17,8 % och ligger idag ca 7 % lägre, utan hänsyn tagen till inflation. Under det fjärde kvartalet 2022 ökade priserna med 0,7 %.

2021 steg fastighetspriserna med 4,4% och 8% 2022. Det innebär alltså att fastighetspriserna ökat med mer än 12% på två år.

Fastighetsprisindex jan 2021-okt 2022. Källa Eurostat.

Möjlig framtid och lite perspektiv

Att fastighetspriserna i Spanien de närmaste åren framöver, under och efter 2023 fortsatt skall gå upp, förefaller närmast osannolikt. Det skulle förvåna mig om lågkonjunkturen inte förr eller senare även kommer att påverka priserna även i Spanien och det förutspås en prisnedgång på åtminstone ca 1 % under 2023.

Dock finns det ett flertal faktorer som uppenbart är kontraindikativa.
Kort efter den Spanska finanskrisen, infördes mycket strikta lånerestriktioner. Främst var det belåningsgraden som sänktes till 75 % av marknadsvärdet. Särskilt måste det nämnas, att belåningsgraden inte baseras på köpeskillingen, såsom det är i Sverige, utan genom en restriktiv marknadsvärdering som ofta är lägre än den faktiska köpeskillingen. Samtidigt förkortades återbetalningstiden. Idag överstiger den mycket sällan 30 år och är i normalfallet 10-20 år.

Privathushållens belåningsgrad har i Spanien sjunkit från som mest 88,9 % 2009, till internationellt sett mycket låga 62,7 % 2021. I Sverige hade vi samma år Europas näst högsta på 95,5%, vilket dessutom sannolikt har ökat under 2022.


I Sverige förväntar vi oss inte i egentlig mening att helt återbetala fastighetslånet under den egna livstiden, förutom delvis och i vissa fall inte alls med amorteringsfrihet. Vi överlämnar helt enkelt problemet, om vi ens anser det vara något, till arvingar eller nästa generation.

Vi ser restskulden snarare som obetydlig eller ens knappt existerande. Restskulden förutsätter vi, att när vi till slut ligger i kistan, är en försumbar och obetydlig summa efter inflation och prisuppgång. I det sammanhanget glömde vi kanske medvetet bort, eller snarare förträngde livsomständigheter som arbetslöshet, skilsmässor, byte av arbetsort eller andra livsavgörande skeenden, men framförallt kraftiga räntehöjningar.

Restskulden och belåningsgraden får då plötsligt helt andra påträngande dimensioner. Dessa fastighetsskulder, i den Svenska folksjälen stadfästa som obetydliga och försumbara i en lågräntevärld med ständigt stigande fastighetspriser, kan enkelt få ett helt nationellt finansiellt system i allvarlig gungning, vilket skedde inte bara i Spanien 2008, utan även i USA, med ett flertal bankkonkurser med efterföljande familjetragedier som konsekvens. Tragedier som skar djupt i alla socialgrupper och gjorde miljontals personer hemlösa .

Detsamma skedde i Spanien, även om inga banker gick i konkurs, men endast på grund av den Spanska statens kraftiga subventioner. EU övervägde t.o.m. att på samma sätt som Grekland införa en tvingande EU-överstatlig tvångsförvaltning. Endast på grund av omfattande ekonomiska reformer kunde de undvika det. Kort efter finanskrisen steg arbetslösheten från låga 7% till över 22% 2012. Motorn i den Spanska ekonomin var det extremt intensiva nybyggandet. Mellan 2003 och 2007 byggdes det ca 700 000 nya bostäder per år.

2011, med en rekordhög arbetslöshet, fanns det mer än 1,5-2 miljoner osålda nybyggen, bankerna ägde mer än en halv miljon återtagna fastigheter samtidigt som ytterligare betydligt mer än en halv miljon var till salu av privatpersoner.

Det innebar, att när det var som värst under åren 2011-12, fanns det åtminstone 2,5-3 miljoner fastigheter på försäljningsmarknaden. I flera regioner var det mer än 25% av samtliga bostäder och Nationellt sett omkring 10% av det totala bostadsbeståndet på 26 miljoner. Det beräknas f.ö. att bankerna fortfarande sedan dess äger ca 100-120 000 av dem, men att de numera till största delen består av mycket svårsålda objekt och är idag avskrivna och inte längre räknas som tillgångar i bokföringen.

Några av konsekvenserna blev tyvärr att hemlösheten i Spanien ökat med över 24% sedan 2011 och har bl.a. gett grogrund för en stark och växande aktiv folkrörelse av husockupationer. Rörelsen har dessutom politiskt stöd på vänsterkanten, som menar att bostäder som är obebodda, eller som inte används under långa perioder, som t.ex. bankåtertagna fastigheter eller semesterbostäder, är till större nytta för dem. Tyvärr ställer de oftast till med mycket allvarliga ekonomiska konsekvenser för de enskilda ägarna, då lagstiftningen ännu inte riktigt är anpassad för sådana situationer och en avhysning idag är mycket kostsam och kan ta mer än ett år om det ens är möjligt. Men det är en helt annan och lång historia, som jag kanske tar upp senare. Spanien är f.ö. det land där de ojämförligt flesta husockupationerna sker i Europa idag.

Tyvärr och på ett liknande sätt som man agerat på fastighetsmarknaden den senaste tiden i Sverige, resonerade man innan den Spanska finanskrisen. Efteråt tänkte man radikalt om och lagstiftade om genomgripande finansiella förändringar, så som bl.a. belåningsgrad och återbetalningstider.

Att få lån i Spanien idag till ett fastighetsköp, utan en realistisk och fullständig återbetalning under den egna livstiden är mycket svårt. Att låna efter 60 års ålder är därför inte lätt, vilket t.ex. många pensionerade Svenskar fått erfara. Med ett stort eget kontantkapital procentuellt sett, ungefär 50%, är det numera möjligt, men innebär med tillägg för de höga överföringsavgifterna, att det egna kapitalet behöver vara 60-65% av det totala köpbeloppet. Den låga belåningsgraden har därför också inneburit att en stor del av de internationella fastighetsköpen i Spanien inte har kunnat fullföljas.

Den låga belåningsgraden, som för yngre spanjorer är normalt sett högst 75%, tillsammans med den korta återbetalningstiden har visserligen gjort att det varit svårt för dem att komma in på bostadsmarknaden, men ger en finansiell stabilitet för det nationella kreditsystemet. Uppenbart är den Spanska kreditmarknaden mycket stabilare och starkare än det Svenska, samtidigt som den privata belåningsgraden är låg.

I juli 2022 godkände Madrids stadsfullmäktige förslaget, att personer under 35 år med kommunal borgen, skall ges möjlighet till att få 30-årslån på upp till 95% av bostadens värde https://www.comunidad.madrid/en/noticias/2022/07/20/comunidad-madrid-facilitara-mi-primera-vivienda-concesion-95-hipoteca-menores-35-anos

samt att ett flertal storbanker numera erbjuder det nationellt i en mindre och mycket begränsad omfattning, under förutsättning att minst två personer enskilt borgar för hela lånesumman. Detta kan ha påverkat bostadsmarknaden något, vilket jag kanske kommer att undersöka närmre i en nära framtid.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att finns indikationer på att, med hänsyn tagen till prisuppgång, möjligen minskad prutningsförhandling samt den försvagade Svenska kronan, ett fastighetsköp i Spanien kan vara upp till 15-20 % mer kostsamt idag än för två år sedan.

Sverige 2023-01-19

Att få en Spansk lagfart del 2. Advokaten, samt en Svensk eller Spansk fullmakt

Som nämnts i tidigare inlägg, är det relativt komplicerat att få en lagfart i Spanien, med många fallgropar och mycket som behöver kontrolleras. De flesta, både säljare och köpare använder sig därför av en jurist- eller advokatfirma som stöd i processen. På många Svenska internetsidor uppges generellt ofta juristkostnaderna till 1 % av köpeskillingen, vilket är betydligt och nästan oförsvarligt förenklat, då det både kan understiga eller överstiga det. Här kommer jag att mer i detalj gå igenom bl.a. detta.

Marknaden för de som hjälper till med fastighetsköp är stor och det finns i alla populära områden ett stort antal företag och personer som gör detta. En del föredrar svensktalande, vilket oftast är mer kostsamt än en engelsktalande. De flesta engelsktalande tar 1000-1500 € för en komplett service, medan de svenska ofta kostar mellan 1300-3500€. Jag har tyvärr även hört talas om helt orimliga kostnader på upp till 4-5000€. En del tar istället ett fast arvode baserat på 1 % av köpeskillingen, men det är inte så vanligt längre, men vissa erbjuder det fortfarande på fastighetsöverförelser över 150-200 000€. På priserna tillkommer moms och ofta även kostnader för ansökan av NIE-nummer och stämpelskatt för en Spansk fullmakt. Kostnaderna är exklusive eventuella merkostnader för att få hjälp med att upprätta ett banklån, vilket kan variera en del beroende på objektet men blir ofta en merkostnad på ca 100-200€.

En rimlig totalkostnad 2022 bör vara runt 1400-1800€, inklusive moms och kostnader för hjälp med NIE-nummer och registrera en fullmakt, men inte en låneansökan.

Det är viktigt att på förhand få en komplett kostnadsspecifikation och fast pris, då många tyvärr lämnar ett initialt lågt pris för att locka kunder men fyller på med kostnader för tjänster man kanske inte var medveten om är nödvändiga eller behövliga, eller annat som inte ens är efterfrågat. Ibland kan det handla om tilläggskostnader för att öppna bankkonto, överföra diverse abonnemang, översättningskostnader eller vilket tyvärr är vanligt, att de kallar in till möte för att skriva testamente till en orimligt hög kostnad som många tror ingår i priset, då de ofta inte upplyser om det i förväg.

Ett känt exempel på att utgifterna kan öka betydligt från den ursprungligt lämnade prisuppgiften, är en välkänd Advokatfirma med Svensktalande personal i Torrevieja, som inledningsvis anger en kostnad, men som i flera, om inte i de flesta fall, har fördubblats och ibland ännu mer under processens gång. Företaget rekommenderas dessutom alltid utan undantag i samtliga facebooktrådar som gäller det området när det efterfrågas rekommendationer. Troligen är företaget mycket uppskattat av Svenskar och är man inte priskänslig, kan det kanske vara ett bra alternativ.

Man bör försöka undvika att be mäklaren rekommendera vem man skall anlita, då de ibland har samarbetsavtal om provision, vilket dels kan göra servicen onödigt dyr, samt att om det är problem på vägen, skulle kunna uppstå lojalitetskonflikter mellan köpare och mäklare. Om man ändå gör det, kan det vara bra att få flera alternativ.

Vid en Googlesökning på ”sälja köpa hus i Spanien”, eller på Engelska ” Conveyancing Service Spain” samt att man lägger till det specifika området eller staden i texten, ger oftast tillräckligt många svar. Det viktigaste är att kontrollera omdömen och att dessa verkar rimliga, samt att man även kontrollerar och läser de negativa.

Ibland är det inte en jurist eller advokat som är den som köparen har mest kontakt med under köpet, utan en anställd utan juristexamen som arbetar under ansvar och vägledning av en utbildad sådan. Skillnaden mellan en Jurist och en Advokat, är att den senare är medlem i det Spanska advokatsamfundet, Colegio de Abogados, samt måste ha en ansvarsförsäkring. Om man kontaktar en Jurist, bör det kontrolleras att denna har detta.

En kortfattad, oftast men inte för alla, ganska komplett arbetsgång:

  • Apostillestämplad fullmakt, eller Spansk fullmakt
  • Kontroll av lagfart, skatteskulder, att säljaren betalt alla avgifter m.m.
  • Upprättande av preliminära köpehandlingar, reservationskontrakt.
  • Underskrift av de preliminära köpehandlingarna
  • Betalning av handpenning till klientmedelskonto (rekommenderas starkt)
  • Eventuell fastighetsbesiktning som bör utföras innan betalning av handpenning
  • Ansökan av NIE-nummer (Obligatoriskt om man inte redan har det)
  • Eventuell låneansökan, värdering och inteckning av fastigheten
  • Underskrift av den slutgiltiga köpehandlingen på ett Notariekontor och vid samma tidpunkt slutbetalning
  • Registrering av lagfarten och senare ett utdrag.
  • Ev. öppnande av Spanskt bankkonto vilken kan göras tidigare och parallellt med andra punkter.
  • Överföra el, vatten och sophämtningsabonnemang (de två senaste oftast ett gemensamt) m.m. Ordna inloggningsuppgifter till dessa, samt teckna en fastighetsförsäkring.
  • Informera ägarföreningen om ägarbytet.
  • Ev. registrera Autogiro, även på framtida skattekostnader
  • Ge skatteverket information om NIE-nummer, samt kontaktuppgifter till den som ansvarar för framtida skattedeklarationer.

När man till slut har hittat en lägenhet eller hus man vill köpa, samt en Jurist- eller Advokatfirma, är oftast följande steg att ordna med en fullmakt.

Om man inte har möjlighet eller inte vill personligen närvara vid alla de olika möten som behövs i processen, upprättas en Svensk eller Spansk fullmakt. Fullmakten ger företaget eller enskild namngiven person rätt att företräda dig i kontakt med olika myndigheter, banker och andra företag. Vid upprättande av en Svensk fullmakt, överlämnas, mailas eller skickas texten till dig, oftast på två språk, Spanska samt Engelska, Svenska eller annat valt språk, där texten oftast står i två kolumner bredvid varandra eller är två skilda likalydande dokument. Tillsammans med en legitimationskopia (oftast krävs en passkopia) skall samtliga sidor av dessa dokument skrivas under i närvaro av en Svensk Notarius Publicus. Ofta är det många handlingar och därför behövs inte en fullständig underskrift på samtliga, utan initialer räcker som bevis på att de är genomlästa, förutom på de sidor där namnet är fullt utskrivet samt på legitimationskopiorna. Dessa dokument häftas sedan ihop och förseglas i ryggen eller ett hörn med ett säkerhetssigill, så att de inte kan separeras och manipuleras.

Efter den första notariens underskrifter, stämpling och försegling, är det dags för en Apostille, vilket innebär att en annan Notarius Publicus måste intyga att den förra gjort rätt. Vid båda besöken måste legitimations- eller passhandlingar uppvisas i original. Att tänka på är att de Svenska Notarius publicus måste kunna minst ett av språken i dokumentet, annars skall de först översättas av en auktoriserad översättare.

Utan Apostillestämpling är dokumentet ogiltigt som fullmakt i Spanien. Det har även hänt att de nekat dess giltighet beroende på att de inte förseglat eller underskrivit dokumenten på ett korrekt sätt, eftersom fullmakten även behöver godkännas av en Spansk Notarie.

Fullmakten kan också utfärdas på plats i Spanien med personlig närvaro, tillsammans med advokatfirman och en Notarie, vilket är enklare. Kostnaden för en Svensk Apostillestämplad fullmakt varierar, men är normalt runt 2-3000:- och för en Spansk är stämpelskatten ca 50-100€.

Fortsättning följer i del 3

Sverige 2022-06-20

Att få en Spansk lagfart del 1. Hur svårt kan det vara?

Del 1. En inledning.

Det kan vara lätt. Ta några veckor eller månader, men också två år, 10 år, eller vara helt omöjligt. Har man då dessutom betalt en handpenning direkt till säljaren, som sedan vägrar betala tillbaka trots en oavslutad affär, kanske man inte får tillbaka något alls. Inte ens efter att man fått rätt efter flera års processande. Detsamma gäller om det finns allvarliga felaktigheter i lagfarten som missats. Då kan egendomen bli osäljbar i en framtid. Oftast kan detta rättas till i efterhand, men är både kostsamt och tar mycket lång tid.

Kan man inte Spanska ordentligt, kan ett enda eller flera översättningsfel innebära att du faktiskt köper grannlägenheten eller källarlokalen under. Blev själv nästan tvingad till att flytta till en annan parkeringsplats i parkeringsgaraget, då det finns ett (1!) enda felaktigt ord i lagfartsbeskrivningen som gör att det kunde, med tvekan dock, tolkas på ett annorlunda sätt än det som uppenbarligen var avsett från början.

Att ansöka om och få en lagfart i Spanien kan inte jämföras med hur man gör i Sverige. Skall här försöka ge en liten bakgrund till varför det är så, samt lite inledande om vad man skall tänka på. Dessutom är i stort sett alla lagfarter på lägenheter i Spanien tredimensionella, vilket är nästan okänt för de flesta Svenskar. Det har funnits mycket länge i Spanien men infördes i Sverige först 2004. Första gången det nämndes i lagstiftningen i Spanien var 1889 i civillagen, men endast som en möjlig ägandeform. 1939 inskrevs det mer utförligt, vilket öppnade för en singulär ägandeform. 1960 utformades lagen Ley De Propiedad Horizontal (LPH), vilken, genom ett flertal omarbetningar, gäller än idag.

En lagfart i Spanien är också olik en Svensk inte endast beroende på dimensionerna. Bl.a. finns två olika typer av både två och tredimensionella. En nationell och en lokalt registrerad som inte heter samma sak, då man skiljer på dem olika typerna. Nationellt registrerad äganderätt heter Titulo, en lokalt registrerad lagfart Escritura. Äganderätten behöver inte vara nationellt registrerad, utan man får en äganderätt ändå genom den lokala Escritura, men man kan inte få en Titulo, utan en Escritura. Det är därför avgörande att man i vart fall får en Escritura, som här något förenklat översätts till lagfart.  Denna ”lagfart” blir lokalt registrerad genom Notarius Publicus. Det är i de flesta fall inte nödvändigt med en Titulo. I Tituloregistret finns dock anteckningar om allt som skett med fastigheten, t.ex. när det gäller byggnation, bygglov och förändringar. Registerena är skilda från varandra och är inte sökbara gemensamt, då det är olika avskilda myndigheter som ansvarar för dem.

En stor majoritet av skandinaver som köper ett semesterboende i Spanien köper en lägenhet, så därför kommer jag att koncentrera inläggen i serien till det, men proceduren och fallgroparna är närmast identiska när det gäller hus. Däremot kan det finnas annat som gäller specifikt för hus. Det kan vara t.ex. olika servitut och ledningsrätter, som visserligen oftast även finns inskrivet för lägenheter också, men ibland på ett lite olika sätt. Kommer dock att gå in på det i senare inlägg.

Det man också måste vara klar över, är att det finns 17 st. Autonoma Provinser, Comunidades Autónomas, som har egen lagstiftningsrätt. Dock måste de följa vissa nationella lagar, den s.k. Allmänna rätten, vilket bl.a. den Spanska äganderättslagen är, samt lagen om horisontala fastigheter, Ley de Propiedad Horizontal, LPH,  som något kan jämföras med den Svenska Jordabalken när det gäller tredimensionell fastighetsbildning. Äganderättslagen är mycket stark i Spanien och är dessutom en grundlag. Det är Svensk äganderättslag delvis också men anmärkningsvärt nog, ur ett internationellt perspektiv på många punkter ofullständig. Jordabalken är heller inte en grundlag. För att komplicera det ytterligare, så finns det i Spanien flera nivåer av lagstiftningsrätt enda ned till region-, stads,- kommun eller specialområdessnivå.

Det innebär att det ofta finns skillnader, som t.ex. stämpel- och överföringskostnader eller att procedurer skiljer sig åt. Särskilt och speciellt gäller det om det skulle uppkomma en civilrättslig tvist. Inläggen är därför avgränsade till att handla om hur man får en lagfart på en lägenhet i den autonoma provinsen Valencia, Comunidad valenciana, men är ändå generellt giltigt för hela Spanien, undantaget alltså på detaljnivå. Vill även passa på att påpeka, att det är mycket viktigt att få hjälp av en välrenommerad och oberoende, gärna lokal, jurist- eller advokatfirma, vid ett fastighetsköp.

Tidigare var det mycket vanligare men förekommer fortfarande att köparen inte beviljas en lagfart, då det ibland finns ett eller flera hinder för det. Ofta beror det på formfel eller rena misstag vid en eller flera tidigare överföringar. Andra orsaker kan vara ett beviljat men oregistrerat bygglov för en tidigare eller befintlig del av lägenheten eller huset. Ett beviljat bygglov, men oregistrerad färdigställd källare som grävts ut t.ex. för ledningsdragning, tillbyggnad på en takterrass, ändrat användningsområde (t.ex. kommersiell till privat), en pågående arvs- eller skuldtvist m.m.

I Spanien är det mycket viktigt att det inte finns några formfel och det är slutligen Notarius Publicus uppgift att gå igenom handlingarna och leta efter hinder och säkerställa att allt går rätt till. En enda liten felaktig detalj eller procedurfel som upptäcks, som för en utomstående kan verka obetydlig, kan försena eller i vissa fall t.o.m. förhindra hela överförandet. Det är ofta som det hittas skrivfel eller mindre felaktigheter som Notarien ändrar för hand när de är helt uppenbara, men en del av dem går inte att ändra utan vidare undersökningar, då det kan vara tolkningssvårigheter eller motsägelser i de olika dokumenten.

På grund av bland annat det, är det mycket viktigt att en insatt och kunnig person hjälper till och förbereder mötet med Notarien genom att noga gå igenom de olika dokumenten innan. Både för att minimera anledningar till nekad lagfart, men främst för att bevaka dina intressen. Ett enda oupptäckt skrivfel, kan innebära stora konsekvenser.

Det finns också ett flertal hus och lägenheter som inte har någon giltig lagfart att överföra eller någonsin haft det, men finns ändå till salu. Att lagfarten är ogiltigt kan t.ex. bero på att en tidigare arvtagare eller annan delägare inte har registrerat sin del av och/eller överfört den korrekt. Andra orsaker kan vara att den getts som gåva och det finns otillräcklig eller bristfällig ursprungsdokumentation. En av de vanligaste orsakerna till detta, är att de inte betalt för överföringsavgifterna som är relativt höga.

Det finns även fall där både kopian (som köparen får) förkommit och där originallagfarten inte heller finns bevarad i något register, vilket kan bero på slarv, olyckor eller bränder. Det finns också lagfarter som ogiltigförklarats i efterhand.  Det kan även bli problem om säljarens lagfart inte riktigt stämmer överrens med originalet. Det kan t.ex. vara en mindre felskrivning av en tidigare notarie.

När det gäller de tredimensionella lagfarterna som är aktuella för de flesta lägenheter och garage/parkeringsplatser i Spanien, är de ungefär lika upplagda som de svenska formellt sett. En eller flera två-dimensionella kartor, samt löpande text för att försöka beskriva fastighetens läge mer exakt i den tredje dimensionen. Det är ofta en ganska precis och kort förklaring på kanske ett tiotal meningar, men innebär givetvis att det kan finnas felaktigheter, svårtolkade formuleringar eller uppstå tveksamheter, som gör att det vid en framtida tvist eller försäljning, kan bli mycket dyrbart att rätta till i efterhand, om det ens är möjligt.

Fortsättning följer i del 2

Sverige 2022-06-17

Man går bara i pension en gång i sitt liv. Del 1

I början av 2000-talet hade jag en kollega som det sista året innan han skulle gå i pension, berättade många och långa ingående berättelser om hur han och hans fru hade planerat för pensioneringen i mer än 20 år.

För mig var det 30 år innan jag skulle komma i samma situation, men lyssnade intresserat och lärde mig en hel del intressanta saker som påverkat hur jag själv gjort och fortfarande gör.

”Man går bara i pension en gång i sitt liv” var hans devis och därför måste det planläggas noga.

Han tillhörde en annan generation och hade upplevt Francodiktaturen i Spanien under deras många och långa semesterresor dit. Efter 1975 förändrades landet till det bättre och under flera år därefter diskuterade han och hans fru ofta om att köpa ett semesterboende, men deras ekonomi räckte inte riktigt till att på egen hand bekosta allt själva. I vart fall inte i det området de var intresserade av.

De var på jakt efter ett hus i Malaga. Husen var med Svenska mått mätt ganska billiga, men det var ändå mycket pengar det rörde sig om.

Tillsammans med en annan familj som de ofta semestrat tillsammans med, började en plan att utvecklas.

Efter några år av förhandlande och möten med en Svensk jurist, hade de bestämt sig. De skulle köpa två nybyggda hus i samma område. Hyra ut det ena och dela på det andra. Semestra i det, både själv och tillsammans med den andra familjen. Uthyrningen av det andra skulle bekosta sitt egna lån och avbetalningar och täcka upp en del för det andra.

Efter att lånen var slutbetalda, skulle de dela på sig och var familj skulle då ha ett eget hus.

Att låna i Spanien var, och är fortfarande inte som i Sverige, vilket jag kommer att gå in på mer detaljerat i senare inlägg.

Båda lånen var 20-års annuitetslån med fast ränta, baserat på valutan Pesetas, vilket innebar att de i förväg någorlunda visste vad månadsbetalningarna skulle bli under hela låneperioden. Det enda som gjorde dem oroliga var växelkursen, som under åren dock visade sig vara ett bra val, då det blev billigare för vart år. Inte minst beroende på inflationen men även på grund av att den Svenska kronan stärktes under i stort sett hela tiden. Valutakursrisken var något som upptog mycket av deras gemensamma diskussioner de första åren och oroade dem en del i början.

De valde att köpa två likvärdiga hus på ca 120 kvadratmeter i två plan med 4 sovrum, två toaletter med dusch, badkar och bidé, samt en liten trädgård. För att förenkla det hela, ordnade de både uthyrningsagent och trädgårdsskötsel genom ett spanskt företag som byggföretaget rekommenderade.

Familjerna var mitt i livet. Själv hade de två barn och den andra tre. De hade redan förutsatt att det skulle kunna bli problem i framtiden. Inte minst när det gällde det ekonomiska och skrev därför ned olika scenarier i ett dokument med ett flertal punkter, samt förslag på hur de skulle komma överrens. Detta gjorde de bl.a. med hjälp av en Svensk jurist.

Men, en sak som de överhuvudtaget inte tänkt på eller diskuterat i förväg och som skulle visa sig bli en av de allvarligaste meningsskiljaktigheterna, vilket de f.ö. inte ens diskuterat innan köpet, var deras barn.

När barnen blev äldre, ville de givetvis själva, tillsammans med sina respektive och vänner låna huset för att tillbringa sina semestrar där. Det visade sig bli ganska allvarliga slitningar under de sista åren. Både på huset, vilket han ansåg vara det värsta, samt hur de fasta och rörliga kostnaderna skulle delas på ett rättvist sätt.

Går inte in på alla skräckexempel som uppenbarade sig för honom. Men, man bör i vart fall vara klar över ,sade han, att det kan bli dyrt att mitt under den Spanska sommaren tvärvädra, samtidigt som fem AC-anläggningar är igång. Det verkade som att en del yngre personer uppenbart inte riktigt förstår det. Inte ens efter att man ingående förklarat det olämpliga att göra så.

Poolbygget och renoveringen på mitten av 1990-talet av det huset de själva använde och hur kostnaderna skulle fördelas var inget större problem, men blev tyvärr senare en av många anledningar till att familjerna slutade umgås med varandra under en lång period.

Främsta orsaken var att de inte kunde komma överrens om vem som skulle ha vilket hus när de 20 åren hade gått. Inte minst på grund av värderingen av förbättringarna och renoveringarna, men främst av känslomässiga skäl. Båda familjerna och deras barn hade naturligtvis glada minnen från huset de delat på i så många år och därför ville båda ha det.

Huset de hyrt ut var i mycket sämre skick, det var båda överrens om. De hade visserligen renoverat det också, men inte lika samvetsgrant som det andra, samtidigt som det inte hade pool. De hade även flera gånger under sina besök planterat ett stort antal träd och buskar som under åren skötts väl av det inhyrda företaget och var numera uppväxta. De gav under större delen av året en riklig skörd av bl.a. apelsiner och citroner. Något sådant fanns inte i den andra trädgården.

Första lösningen blev att värdera båda husen av en oberoende mäklare, vilket gjordes. De kom överrens om att den som övertog det uthyrda huset skulle kompenseras av den andra med 150 000.

Ingen av familjerna ville godta förslaget och därför återfanns bara ett annat som den Svenska juristen föreslog enligt avtalet. Att båda husen skulle säljas och pengarna därefter delas. Ingen var intresserad av det heller. Ett ställningskrig utbröt och de slutade helt med att umgås med varandra under två år, innan en av dem till slut gav med sig.

En vänskap kan inte värderas i pengar eller hus, menade han. Det blev till slut dem som tog över det uthyrda huset. De var inte riktigt nöjda med det, men så blev det i vart fall

Två år efter pensioneringen började familjerna försiktigt att umgås med varandra igen, men det var inte längre samma sak menade han.

I vart fall blev det i övrigt som de tänkt, att båda familjerna hade var sitt betalda semesterhus i värmen. I efterhand visade det sig att uthyrningsintäkterna de sista 5-10 åren var så pass stora att det bekostade lånen och amorteringarna på båda husen, samt att det t.o.m. blev ett litet överskott.

Fem månader efter pensioneringen, började kollegan bli allt tröttare och grå i ansiktet.  En dag ramlade han till slut av sin cykel och fick hämtas med ambulans. Det visade sig att ena hjärtklaffen var i mycket dåligt skick. Vi som så många gånger hört om hur oerhört noga och länge han planerat sin pensionering, menade att det ju skulle vara tragiskt om han dog redan nu.

När jag träffade honom några år senare var han pigg som en 40-åring. Han hade fått en ny hjärtklaff från en gris och tillade att hans fru påpekade att han ibland grymtade på nätterna.

Sverige 2022-06-16

Att köpa en fastighet i Spanien. Några grundbegrepp.

Först måste det ytterst tydligt klarläggas vad det innebär semantiskt uttryckt (språkligt) och juridiskt, att på riktigt äga en lägenhet och få en fastighetslagfart till den, då allt för få Svenskar känner till det.

En fastighet är ett bestämt avgränsat område (i vissa fall vattenområde) eller en volym, som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör. För en fastighet kan det utfärdas en lagfart. Lagfarten specificerar det avgränsade området.

I Sverige är en fastighet allt som oftast ett område som en villa är byggd på, en skog eller kanske en jordbruksmark, ev. med tillhörande impediment, våtmark utan eller med tillhörande bäckar och sjöar.

Vad många inte vet, är att Sverige juridiskt sett i detta avseende, speciellt när det gäller äganderätten (lagfartsrätten) till lägenheter, med hänvisande till Jordabalken, fram tills den 1 januari 2004, kunde jämföras med ett U-land. Än idag kan vi med belägg jämföras på samma sätt.

Först 2004 öppnades det för en möjlighet att i Sverige skapa och äga tredimensionella fastigheter, vilket är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Vi var f.ö. ett av de sista länderna i Västvärlden att införa det.

Mer korrekt uttryckt, har det långt tidigare än i Sverige i de flesta Europeiska länder sedan länge använts en sorts modifierat tvådimensionellt lager på lagersystem för att uttrycka en tredimensionell fastighet. Det finns belägg för att något liknande tillämpades redan för 2000 år sedan i det antika Babylon. Det fanns överhuvudtaget inte ens något liknande i Sverige innan 2004.  Första gången det nämndes i lagstiftningen i Spanien var 1889 i civillagen, men endast som en möjlig ägandeform. 1939 inskrevs det mer utförligt. 1960 utformades lagen Ley De Propiedad Horizontal (LPH), vilken genom ett flertal omarbetningar, gäller än idag. Tyskland införde f.ö. en fullvärdig tredimensionell fastighetsreglering 1951.

Juridiskt innebär den tredimensionella fastighetsbildningen en markant skillnad mot vårt tidigare och än i dag vanligaste “normala” system med bostadsrätter. Skillnaden är oerhörd, inte minst vid en jämförelse av äganderättens rättigheter och det personliga skyddet när det gäller fast egendom i ett Europeisk och internationellt perspektiv. Äganderätten finns t.ex. specifikt uttryckt i Artikel 17 i EU-stadgarna.

Att anmärka på är att den Svenska bostadsrättslagstiftningen inte följer dem stadgarna, vilket är i linje med att en äganderätt i juridisk mening inte existerar. Det skulle dock kunna argumenteras för att Svenska staten andvänder sig av en särlagstiftning i artikeln där det stipuleras att undantag får göras på så sätt: “… som staten finner nödvändig för att reglera nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse.” men är alltså inte ens behövligt att hänvisa till.

Det går med andra ord inte att hävda ett nationellt eller statsöverskridande juridiskt äganderättsskydd, om man innehar en bostadsrättslägenhet, på samma sätt som är möjligt om man innehar en lagfart på en egendom.

Vid, i dagligt tal, ett köp av en insatslägenhet äger man alltså inte lägenheten och får därför ingen lagfart. Man är endast en av många medlemar, d.v.s. delägare i en medlemsförening som förvaltar hela bostadsbeståndet. Man betalar med andra ord endast för överlåtandet av rätten att bosätta sig (eller snarare det framtida begagnandet, (användandet) av en specificerad del av beståndet på ett i förväg begränsat sätt. Begränsningarna är dessutom så pass omfattande och inskränkande, att äganderättslagstiftningen, både i internationell och Svensk rätt upphört att gälla.

Köparen av en insatslägenhet, vilket dessutom i grunden är en felaktig beteckning för en bostadsrättsöverföring och juridiskt omöjligt, är istället en överföring av rätten att använda den under vissa förhållanden, på det sätt som föreningens stadgar tillsammans med bostadrättslagen anger. Bostadsrättslagen är dessutom en relativt ytlig, generell och ganska nystiftad lagreglering. Den tidigaste lagstiftningen är från 1930, sprungen ur Lagen den 22 juni 1911 om ekonomiska föreningar. Större revideringar skedde sedan bl.a. genom 1971 (1971:479) och 1991 (1991:614) och har sedan dess uppdaterats löpande.

Det man betalar för, vid en bostadsrättsöverlåtelse, är alltså inte på något sätt ett köp, utan endast ett överförande av nyttjanderätten under förutsättning att man tillåts blir medlem i dess förvaltningsförening. Föreningen har dessutom exklusiv hypoteksrätt, d.v.s. har som enda part rätt att belåna fastigheten och byggnaden, vilket i många fall har fått ett flertal bostadsrättsföreningar att gå i konkurs. Om det händer, är bostadsrätterna i stort sett värdelösa och övergår i de flesta fall till hyresrätter. Ibland kan dock bostadsrättsinnehavarna tillskjuta kapital för att rädda den. En liknande situation kan inte ske i Spanien, då de s.k. ägarföreningarna inte har någon Hypoteksrätt. De har givetvis ingen som helst möjlighet eller rätt att belåna något som andra har äganderätt till, eftersom köparna i grunden är juridiska ägare av sina lägenheter och delägare till hela fastigheten, vilket inkluderar alla gemensamhetsområden.

Det går knappt att förklara och försvara för juridiskt väl insatta medborgare i andra Europeiska länder hur vårt bostadsrättssystem fungerar, utan att de seriöst frågar om vi tidigt blev infiltrerade och inspirerade av det Ryska Stalinistiska Kolchossystemet under 1930-talet.

Den Svenska historien när det gäller utvecklandet och implementerandet av Bostadsrätter är f.ö. mycket intressant. Trots mina allvarliga tveksamheter, har det i vart fall under 1930-60 talet medverkat mycket positivt till det Svenska nybyggandet och nydanandet av det moderna samhället, speciellt under efterkrigstiden. Bostadssrättssystemet hjälpte många från tidigare trångboddhet och undermåliga bostadsförhållanden, samt utvecklandet av det nutida Sverige. Kanske återkommer jag till detta senare, då det är en mycket intressant politisk period som format mycket av dagens Svenska samhälle och boendeformer.

Dock skedde både lagstiftningen och bildandet av bostadsrättsföreningar framför allt under en period av en tydlig vänsterinriktad Socialdemokratisk era. Än idag ifrågasätts tyvärr och märkligt nog inte vårt, i ett internationellt perspektiv, udda bostadsrättsinstitut.

Andelen ägarlägenheter i Sverige idag (2022) är minre än 0,1 % av det totala lägenhetsbeståndet, ca 2000 lägenheter, vilket jag anser i grunden är mycket allvarligt, då den juridiska äganderätten och självbestämmandet när det gäller en så viktig sak som boendet, är betydligt missuppfattad, skev och överskattad genom en alltigenom genomsyrad falsk äganderätt med dagens bostadsrättsinstutionsordning.

I Spanien skall man alltid få en lagfart på det boende som köps, med få undantag. D.v.s. man får en äganderätt på det man köper. Dessutom oftast en separat lagfart på t.ex. tillhörande eller angränsande parkeringsplats eller annan mark, även om det skulle finnas i ett gemensamt parkeringsgarage, såtillvida det inte är reglerat i lagfarten för lägenheten/huset eller är ett separat inskrivet uthyrningsförhållande.

Den Spanska bostadsfastighetens ägarförening som skall bildas vid fler än fyra delägare, en s.k. Comunidad, har som enda uppgift att sköta och förvalta, de gemensamma ytorna som vanligtvis består av trapphus, hissar, gårdsplan, gemensam takterrass och ev. poolområde, inklusive själva poolen. Dessutom sköter den yttre underhållsbehov på t.ex. fasaden.

Givetvis kommer jag i senare inlägg att gräva ned läsaren ordentligt i lagstiftningen i Spanien och vilka risker och fördelar det kan innebära, att på riktigt äga en lägenhet. Lagen inkluderar även husägande, även om det i vissa fall kan vara betydligt mer komplicerat.

Sverige 2022-06-15