Kravspecifikation och letande med en misstänkt orealistisk budget

Budgeten är givetvis viktig att ha klart för sig innan man köper något så pass kostsamt som ett semesterboende. Samtidigt är det bra att söka så mycket information och kunskap om området innan, för att i största möjliga mån undvika ett felaktigt köp. I värsta fall kan det innebära att man ångrar köpet efter en kort tid och därför vill sälja och köpa något annat.

Skulle man välja att sälja redan efter en kort tid blir det mycket kostsamt, då överföringsavgifterna säljkostnaderna är mycket höga. Vid köp får man räkna med olika tillägg på det pris man ger säljaren på åtminstone 12–13%. I den lägre prisklassen, som i vårt fall runt eller kanske under 60 000€, kan den totala kostnaden ofta bli upp till 15% och i vissa fall ännu mer. Dessutom blir det utgifter, för t.ex. advokat och mäklare när man säljer, vilket innebär att den sammanlagda köp- och säljkostnaden mycket väl kan bli över 25%.

På grund av den kraftiga försvagningen av kronan mot Euron på mer än 10%, mellan 2015 och 2019, fick vi justera ned vår budget. Den nya blev 70 000€ efter överföringsavgifter samt 10 000€ i reserv för oförutsedda kostnader. Med en beräknad överföringsavgift på 15%, vilken senare skulle visa sig stämma bra, blev det kvar ett belopp på något under 60 000€.

Efter genomläsning av ett flertal spanska forskarrapporter och undersökningar om dels bostadssituationen, men fram för allt bostadsmarknaden kom vi fram till att prutmånen, även om den varierar en del bl.a på område men fram för altl beroende på hur attraktivt objektet är, genomsnittligt kunde vara mellan 7–9% och ibland mer beräknat på det ursprungliga priset som mäklaren eller säljaren först går ut med. Detta kan dock ha förändrats en del de senaste åren, som jag skriver om i inlägget:

Prutmånen var då oftast mot spanska säljare och var t.ex. inte lika vanligt för nordeuropéeiska säljare, nybyggnationer samt som nämnts tidigare, om bostaden hade ett attraktivt läge.

Den kompromisslösa kravspecifikationen:

Söderläge med sol minst 6 timmar om dagen på vintern.

Gemensam eller privat pool

Garage, om lägenheten var belägen i centrum

Minst ett sovrum

Inte utmed en hårt trafikerad gata

Högst 1 km till en badstrand

Högst 1 km till en större livsmedelsaffär

Högst två timmar med hyrbil, taxi eller buss från en flygplats

Man skall kunna ha semester där utan bil

Det skall vara en levande plats även på vintern

Kompromissmöjlig kravspecifikation, men önskemål:

Två sovrum eller mer

Medelhavsutsikt

Radhus utan några grannar över eller under eller en fristående villa

En liten trädgård

Om några av dessa senare önskemål uppfylldes skulle vi kunna avstå från garage om det fanns en privat uppställningsplats för bil på tillhörande tomt eller en gemensamhetsägd parkering i nära anslutning.

Jakten kunde därmed börja…

Sidorna som inledningsvis användes var främst idealista.es och fotocasa.es men även det spanska ”blocket” vibbo.com liksom ett flertal andra svenska och spanska mäklarföretags hemsidor. Även på det svenska blocket finns det annonser. Det kom till slut att bli i stort sett endast idealista som användes, då det där fanns flest sätt att tydligt avgränsa sökningarna, både geografiskt och med specifika krav som t.ex. pool och parkeringsplats/garage, storlek och våningsplan. Dessutom fanns i stort sett samtliga objekt som var till salu på andra bostadssiter även där.

Översättningsfunktionen på Google ställdes in, så att spanska sidor automatiskt översattes till engelska. Att vi valde engelska berodde på att översättningarna blev mer korrekta än på svenska.

Vi blev ganska snart varse om att vår ynkliga budget tillsammans med kravspecifikationerna inte ens i närheten räckte för ett köp på Costa del Sol. Så det blev att helt avskriva det området. Även staden Valencia och flera områden i Alicante avskrevs ganska snart. Parallellt med sökningar i främst Costa Blanca, gjordes det även sökningar i Melillaexklaven, Barcelonaregionen, kanarieöarna och på de Baleariska öarna. Alla de sistnämnda fick även dem till slut avskrivas.

Området krympte betänkligt och till slut fanns det kvar bl.a. följande städer: Vissa bostadsområden i Alicante, många områden i Torrevieja, Santa Pola, Alfàs del Pi som dock låg lite väl långt från badstrand, Albir, Calpe, La Zenia och Cabo Ruig.

Efter medlemskap i ett flertal Facebookgrupper samt flitigt googlande blev staden Torrevieja allt mer intressant. Dock hade vi vid vårt första besök upplevt att det inte var någon speciellt charmig bebyggelse, men det uppvägdes av den långa strandpromenaden med de centrala badstränderna, restaurangutbudet och de många svenskklubbarna med den uppenbart vänliga gemenskapen där samt alla positiva omdömen, vilket gjorde att vi allt mer koncentrerade oss på det området.

Google Maps med Streetview och satellitfoto samt det fantastiska Google Earth med 3-dimensionellt perspektiv med möjlighet att beräkna solvinkel och soltid för enskilda månader eller enskilda dagar på en specifik terrass, blev allt mer oumbärliga verktyg. Speciellt då de spanska mäklarna är erbarmligt dåliga på att fotografera över lag men framförallt utsikten från terrasserna om de inte har medelhavsutsikt.

Många mäklare valde dessutom att endast ange en ungefärlig adress, men med hjälp av dem verktygen var det ytterst få lägenheter eller hus vi inte kunde identifiera exakt läge och adress på. Det räckte ofta med ett enda fotografi med utsikt genom ett fotograferat fönster där man såg grannfastigheten eller en gata. Speciellt lätt gick det när det fanns fotografier på poolen, då poolformen tillsammans med eventuellt några intilliggande fastigheter ganska snart avslöjade vart den låg.

Vi beräknade att när letandet var som intensivast under sommaren och hösten 2020 lade vi ned över 20 timmar per vecka framför datorn.

Efter ca ett halvårs letande, på hösten 2019 började vi få en ungefärlig prisbild på olika områden och städer, men dock först efter att i vart fall mer än ett par hundra bostadsannonser luslästs och undersökts närmre med Google Maps och Earth.

Några få radhus som uppfyllde våra specifikationer gick att hitta, men var oftast i lite sämre skick, vilket hade inneburit relativt omfattande renoveringar, eller att de ibland låg ganska ocentralt lite utanför städerna eller utmed en hårt trafikerad väg. Om vi släppt kravet på avstånd till en strand, hade det dock varit relativt lätt att hitta ett flertal objekt i alla de områden vi letade i. Fram för allt i La Siesta, El Salado och Torretaområdena några kilometer norr om centrala Torrevieja.

Lägenheter med medelhavsutsikt fick tyvärr strykas i alla strandnära områden, då budgeten var allt för låg, med tanke på kraven söderläge, parkeringsplats, pool och avstånd till badstrand. Utan kraven var det dock möjligt att hitta en del som hade det.

De flesta lägenheter i det lägre prissegmentet, 60–70 000€ i centrala Torrevieja och Alicante, med garage, pool och nära till stranden uppfyllde tyvärr inte kravet om vintersol. Mer än 90% hade antingen norr eller österläge eller hade en grannfasad över gatan som helt eller delvis skymde solen under vintern eller att terrassen låg utmed en hårt trafikerad gata.

Tidig höst 2020 var vi nära att ge upp och diskuterade besviket om vi skulle höja budgeten eller kanske köpa något en bit in från kusten, där det inte skulle vara några problem att hitta något.

Vi hade också planerat ytterligare en resa till Alicanteregionen, men pandemin satte stopp för det.

En liten tröst i det analkande höstmörkret

Besvikna satt vi i tv-soffan, med de annalkande allt mörkare kvällarna under den tidiga hösten och tittade på programmet ”En plats i solen”. Inväntade vintern, utan något eget semesterboende i soliga Spanien. Vi kände oss allt mer som flera av köparna i programmet, där mäklaren förtvivlat försökte förklara för dem att de nog hade en orealistisk budget.

2023-07-17

One thought on “Kravspecifikation och letande med en misstänkt orealistisk budget”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

18 + 14 =