Del 1. En inledning.
Det kan vara lätt. Ta några veckor eller månader, men också två år, 10 år, eller vara helt omöjligt. Har man då dessutom betalt en handpenning direkt till säljaren, som sedan vägrar betala tillbaka trots en oavslutad affär, kanske man inte får tillbaka något alls. Inte ens efter att man fått rätt efter flera års processande. Detsamma gäller om det finns allvarliga felaktigheter i lagfarten som missats. Då kan egendomen bli osäljbar i en framtid. Oftast kan detta rättas till i efterhand, men är både kostsamt och tar mycket lång tid.
Kan man inte Spanska ordentligt, kan ett enda eller flera översättningsfel innebära att du faktiskt köper grannlägenheten eller källarlokalen under. Blev själv nästan tvingad till att flytta till en annan parkeringsplats i parkeringsgaraget, då det finns ett (1!) enda felaktigt ord i lagfartsbeskrivningen som gör att det kunde, med tvekan dock, tolkas på ett annorlunda sätt än det som uppenbarligen var avsett från början.
Att ansöka om och få en lagfart i Spanien kan inte jämföras med hur man gör i Sverige. Skall här försöka ge en liten bakgrund till varför det är så, samt lite inledande om vad man skall tänka på. Dessutom är i stort sett alla lagfarter på lägenheter i Spanien tredimensionella, vilket är nästan okänt för de flesta Svenskar. Det har funnits mycket länge i Spanien men infördes i Sverige först 2004. Första gången det nämndes i lagstiftningen i Spanien var 1889 i civillagen, men endast som en möjlig ägandeform. 1939 inskrevs det mer utförligt, vilket öppnade för en singulär ägandeform. 1960 utformades lagen Ley De Propiedad Horizontal (LPH), vilken, genom ett flertal omarbetningar, gäller än idag.
En lagfart i Spanien är också olik en Svensk inte endast beroende på dimensionerna. Bl.a. finns två olika typer av både två och tredimensionella. En nationell och en lokalt registrerad som inte heter samma sak, då man skiljer på dem olika typerna. Nationellt registrerad äganderätt heter Titulo, en lokalt registrerad lagfart Escritura. Äganderätten behöver inte vara nationellt registrerad, utan man får en äganderätt ändå genom den lokala Escritura, men man kan inte få en Titulo, utan en Escritura. Det är därför avgörande att man i vart fall får en Escritura, som här något förenklat översätts till lagfart. Denna ”lagfart” blir lokalt registrerad genom Notarius Publicus. Det är i de flesta fall inte nödvändigt med en Titulo. I Tituloregistret finns dock anteckningar om allt som skett med fastigheten, t.ex. när det gäller byggnation, bygglov och förändringar. Registerena är skilda från varandra och är inte sökbara gemensamt, då det är olika avskilda myndigheter som ansvarar för dem.
En stor majoritet av skandinaver som köper ett semesterboende i Spanien köper en lägenhet, så därför kommer jag att koncentrera inläggen i serien till det, men proceduren och fallgroparna är närmast identiska när det gäller hus. Däremot kan det finnas annat som gäller specifikt för hus. Det kan vara t.ex. olika servitut och ledningsrätter, som visserligen oftast även finns inskrivet för lägenheter också, men ibland på ett lite olika sätt. Kommer dock att gå in på det i senare inlägg.
Det man också måste vara klar över, är att det finns 17 st. Autonoma Provinser, Comunidades Autónomas, som har egen lagstiftningsrätt. Dock måste de följa vissa nationella lagar, den s.k. Allmänna rätten, vilket bl.a. den Spanska äganderättslagen är, samt lagen om horisontala fastigheter, Ley de Propiedad Horizontal, LPH, som något kan jämföras med den Svenska Jordabalken när det gäller tredimensionell fastighetsbildning. Äganderättslagen är mycket stark i Spanien och är dessutom en grundlag. Det är Svensk äganderättslag delvis också men anmärkningsvärt nog, ur ett internationellt perspektiv på många punkter ofullständig. Jordabalken är heller inte en grundlag. För att komplicera det ytterligare, så finns det i Spanien flera nivåer av lagstiftningsrätt enda ned till region-, stads,- kommun eller specialområdessnivå.
Det innebär att det ofta finns skillnader, som t.ex. stämpel- och överföringskostnader eller att procedurer skiljer sig åt. Särskilt och speciellt gäller det om det skulle uppkomma en civilrättslig tvist. Inläggen är därför avgränsade till att handla om hur man får en lagfart på en lägenhet i den autonoma provinsen Valencia, Comunidad valenciana, men är ändå generellt giltigt för hela Spanien, undantaget alltså på detaljnivå. Vill även passa på att påpeka, att det är mycket viktigt att få hjälp av en välrenommerad och oberoende, gärna lokal, jurist- eller advokatfirma, vid ett fastighetsköp.
Tidigare var det mycket vanligare men förekommer fortfarande att köparen inte beviljas en lagfart, då det ibland finns ett eller flera hinder för det. Ofta beror det på formfel eller rena misstag vid en eller flera tidigare överföringar. Andra orsaker kan vara ett beviljat men oregistrerat bygglov för en tidigare eller befintlig del av lägenheten eller huset. Ett beviljat bygglov, men oregistrerad färdigställd källare som grävts ut t.ex. för ledningsdragning, tillbyggnad på en takterrass, ändrat användningsområde (t.ex. kommersiell till privat), en pågående arvs- eller skuldtvist m.m.
I Spanien är det mycket viktigt att det inte finns några formfel och det är slutligen Notarius Publicus uppgift att gå igenom handlingarna och leta efter hinder och säkerställa att allt går rätt till. En enda liten felaktig detalj eller procedurfel som upptäcks, som för en utomstående kan verka obetydlig, kan försena eller i vissa fall t.o.m. förhindra hela överförandet. Det är ofta som det hittas skrivfel eller mindre felaktigheter som Notarien ändrar för hand när de är helt uppenbara, men en del av dem går inte att ändra utan vidare undersökningar, då det kan vara tolkningssvårigheter eller motsägelser i de olika dokumenten.
På grund av bland annat det, är det mycket viktigt att en insatt och kunnig person hjälper till och förbereder mötet med Notarien genom att noga gå igenom de olika dokumenten innan. Både för att minimera anledningar till nekad lagfart, men främst för att bevaka dina intressen. Ett enda oupptäckt skrivfel, kan innebära stora konsekvenser.
Det finns också ett flertal hus och lägenheter som inte har någon giltig lagfart att överföra eller någonsin haft det, men finns ändå till salu. Att lagfarten är ogiltigt kan t.ex. bero på att en tidigare arvtagare eller annan delägare inte har registrerat sin del av och/eller överfört den korrekt. Andra orsaker kan vara att den getts som gåva och det finns otillräcklig eller bristfällig ursprungsdokumentation. En av de vanligaste orsakerna till detta, är att de inte betalt för överföringsavgifterna som är relativt höga.
Det finns även fall där både kopian (som köparen får) förkommit och där originallagfarten inte heller finns bevarad i något register, vilket kan bero på slarv, olyckor eller bränder. Det finns också lagfarter som ogiltigförklarats i efterhand. Det kan även bli problem om säljarens lagfart inte riktigt stämmer överrens med originalet. Det kan t.ex. vara en mindre felskrivning av en tidigare notarie.
När det gäller de tredimensionella lagfarterna som är aktuella för de flesta lägenheter och garage/parkeringsplatser i Spanien, är de ungefär lika upplagda som de svenska formellt sett. En eller flera två-dimensionella kartor, samt löpande text för att försöka beskriva fastighetens läge mer exakt i den tredje dimensionen. Det är ofta en ganska precis och kort förklaring på kanske ett tiotal meningar, men innebär givetvis att det kan finnas felaktigheter, svårtolkade formuleringar eller uppstå tveksamheter, som gör att det vid en framtida tvist eller försäljning, kan bli mycket dyrbart att rätta till i efterhand, om det ens är möjligt.
Fortsättning följer i del 2
Sverige 2022-06-17