Har en Spansk ägarförening rätt att förbjuda uthyrning?

Nej, det kan de huvudsakligen inte göra när det gäller en långtidsuthyrning. Dock kan de under vissa omständigheter avbryta hyresförhållandet i förtid. Samtidigt finns det inte en fastställd gräns på längden av hyreskontraktet när det gäller en bedömning av om det är en korttids- eller långtidsuthyrning. Längden av långtidsuthyrningen är med andra ord inte specificerat i lagtiftningen, då detta kan förhandlas fritt mellan hyresgästen och fastighetsägaren. I hyrelagen nämns en normal eller snarare förväntad hyrestid på fem år, viket dock kan skilja sig åt mellan olika regioner, där det i vissa är fyra och andra sex-åtta år. Vid uthyrning till en kommersiell verksamhet är den sju år.

Vid en bedömning är de flesta jurister däremot eniga om att en långtidsuthyrning i vart fall måste vara en period som är längre än 31 dagar, medan andra menar att den bör vara minst två eller tre månader och är uppenbart om den är 12 månader eller längre. Om långtidsuthyrningen är av det kortare slaget, bör annonseringen/marknasdsföringen inte inrikta sig på turism, som t.ex. att annonsera sin lägenhet på hemsidor eller andra publikationer som riktar sig primärt mot turister. Den juridiska bedömningen och tolkningen av detta, handlar i grunden om vad syftet med uthyrningen i grunden är. En god anledning kan vara att hyra ut under lågsässong eller till någon som arbetar inom sässongsindustrin under högsässong. Syftet med uthyrningen får i vart fall inte likna en korttidsuthyrning till turister.

Tyvärr är Spansk juridik ofta svårtolkad och ospecificerad på grund av ett flertal orsaker, som jag inte går in på här just nu, men som gör att det sprids mycket felaktig information på nätet. Inte minst angående detta.

Kanske dock, men inte riktigt säkert, kan uthyrning förbjudas när det gäller korttidsuthyrning som faller under de Regionala lagarna om Turistlicens.

Föreningen måste i vart fall följa ett flertal Nationella lagar, som t.ex. den grundlagsfästa lagen om äganderätt och lagen om horisontella fastigheter. De innebär bl.a. att om man bryter mot stadgarna, kan man inte förlora äganderätten utom i mycket ovanliga extremfall. Däremot kan man få ett temporärt användningsförbud på maximalt tre år, samt få betala skadestånd, men vägen dit är oftast mycket lång och komplicerad.

Sedan en lagändring 2019 i lagen om horisontala fastigheter, Ley de Propiedad Horizontal, LPH, genom ett Kungligt dekretet, 7/2019 – EDL 2019/5763, har diskussionens vågor gått mycket höga. Inte minst efter vissa missuppfattningar av ett avvisande i Högsta Domstolen den 30 april 20021, där föreningen förlorade mot en ägare som ville hyra ut. I det fallet var prövningsansökan som föreningen lämnat in, utformad på så sätt att den nya lagstiftningen inte prövades. Istället prövades det om det är förenligt med lagen att äga en lägenhet i främst kommersiellt syfte och om föreningen har rätt att motsätta sig detta. T.ex. genom att den skulle kunna anses vara en kommersiell fastighet. Domstolen ansåg att när det gäller specifikt uthyrningsinkomster av en fastighet ämnad för boende, vilket en turistuthyrning i grunden är, så strider inte intjänandet mot några lagar. Bostadsenheten anses därför inte vara en kommersiell verksamhet i lagens mening, även om ägaren får intäkter av detta. Därför kan uthyrning med den argumenteringen föreningen anfört, inte begränsas.

Dock har beslutet misstolkats av många stora medier i Spanien, där de gick ut med att det skulle ha varit en prövning av den nya lagtexten och att domslutet skulle förhindra föreningar att motsätta sig turistuthyrning, vilket det inte gällde. Det innebär att den nya lagen ännu inte har prövats av högre rätt.

Anledningen till detta för närvarande oprövade lagvacuum är bl.a. en svårtolkad skrivning i sekt. 12 art 17, som stipulerar ungefär, att om en förening vill begränsa eller villkora ägarnas rätt, när det gäller licensierad korttidsuthyrning till turister, behövs numera ett stämmobeslut där 60 % av samtliga ägare är positiva till detta (förutom Katalonien med 80 %). Tidigare behövdes en enhällighet.

Bl.a. men inte endast eftersom äganderätten är mycket stark, ifrågasätter både jurister och domare dels tolkningen av lagtexten och att den kanske bryter mot grundlagen. I lagskrivningen står det dessutom klart uttryckt, att det rör en begränsning resp. villkorande av uthyrningen och nämner inte någonting om ett förbud.

Sedan införandet av lagen om att ägarna måste ansöka och beviljas licens för att kunna uthyras till turister, en s.k. Turistlicens som blir beviljad av de Regionala myndigheterna där lägenheten finns, bröts detta ut ur den Nationella Hyreslagen som en skrivning att hyreslagen inte är giltig för detta. Att den dessutom är Regionalt reglerad, innebär att de kan skilja sig åt, beroende på var lägenheten finns.

För att ytterligare komplicera frågan, kan det nämnas att sju Regionala Domstolsdomare tillfrågades om den nya lagen från 2021 innebär att föreningar kan förbjuda turistuthyrning utan rimliga och väl grundade anledningar, eller endast begränsa och villkora. Fem Domare menade att föreningen inte kunde förbjuda uthyrning, utan endast begränsa och villkora och två av dem menade att den nya lagtexten kunde förbjuda det.

Många jurister menar därför att om lagtexten skulle uppfattas som om att en förening skulle kunna införa ett uthyrningsförbud, skulle det ha uttrycks i lagtexten, vilket inte görs. medan andra anser att det ändå är möjligt med ett förbud.

För att kunna tolka lagtexten i framtiden, måste den prövas av högre rätt, men eftersom domslut i de Provinsiella Domstolarnas ofta skiljer sig åt, oberoende av att det ofta finns skillnader i lokal lagstiftning, kommer det för lång tid framöver att vara svårt att på ett någorlunda förutsättningsbart sätt tolka den nya lagen.

Sverige 2022-06-20

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

19 − 11 =