Att köpa en fastighet i Spanien. Några grundbegrepp.

Först måste det ytterst tydligt klarläggas vad det innebär semantiskt uttryckt (språkligt) och juridiskt, att på riktigt äga en lägenhet och få en fastighetslagfart till den, då allt för få Svenskar känner till det.

En fastighet är ett bestämt avgränsat område (i vissa fall vattenområde) eller en volym, som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör. För en fastighet kan det utfärdas en lagfart. Lagfarten specificerar det avgränsade området.

I Sverige är en fastighet allt som oftast ett område som en villa är byggd på, en skog eller kanske en jordbruksmark, ev. med tillhörande impediment, våtmark utan eller med tillhörande bäckar och sjöar.

Vad många inte vet, är att Sverige juridiskt sett i detta avseende, speciellt när det gäller äganderätten (lagfartsrätten) till lägenheter, med hänvisande till Jordabalken, fram tills den 1 januari 2004, kunde jämföras med ett U-land. Än idag kan vi med belägg jämföras på samma sätt.

Först 2004 öppnades det för en möjlighet att i Sverige skapa och äga tredimensionella fastigheter, vilket är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Vi var f.ö. ett av de sista länderna i Västvärlden att införa det.

Mer korrekt uttryckt, har det långt tidigare än i Sverige i de flesta Europeiska länder sedan länge använts en sorts modifierat tvådimensionellt lager på lagersystem för att uttrycka en tredimensionell fastighet. Det finns belägg för att något liknande tillämpades redan för 2000 år sedan i det antika Babylon. Det fanns överhuvudtaget inte ens något liknande i Sverige innan 2004.  Första gången det nämndes i lagstiftningen i Spanien var 1889 i civillagen, men endast som en möjlig ägandeform. 1939 inskrevs det mer utförligt. 1960 utformades lagen Ley De Propiedad Horizontal (LPH), vilken genom ett flertal omarbetningar, gäller än idag. Tyskland införde f.ö. en fullvärdig tredimensionell fastighetsreglering 1951.

Juridiskt innebär den tredimensionella fastighetsbildningen en markant skillnad mot vårt tidigare och än i dag vanligaste “normala” system med bostadsrätter. Skillnaden är oerhörd, inte minst vid en jämförelse av äganderättens rättigheter och det personliga skyddet när det gäller fast egendom i ett Europeisk och internationellt perspektiv. Äganderätten finns t.ex. specifikt uttryckt i Artikel 17 i EU-stadgarna.

Att anmärka på är att den Svenska bostadsrättslagstiftningen inte följer dem stadgarna, vilket är i linje med att en äganderätt i juridisk mening inte existerar. Det skulle dock kunna argumenteras för att Svenska staten andvänder sig av en särlagstiftning i artikeln där det stipuleras att undantag får göras på så sätt: “… som staten finner nödvändig för att reglera nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse.” men är alltså inte ens behövligt att hänvisa till.

Det går med andra ord inte att hävda ett nationellt eller statsöverskridande juridiskt äganderättsskydd, om man innehar en bostadsrättslägenhet, på samma sätt som är möjligt om man innehar en lagfart på en egendom.

Vid, i dagligt tal, ett köp av en insatslägenhet äger man alltså inte lägenheten och får därför ingen lagfart. Man är endast en av många medlemar, d.v.s. delägare i en medlemsförening som förvaltar hela bostadsbeståndet. Man betalar med andra ord endast för överlåtandet av rätten att bosätta sig (eller snarare det framtida begagnandet, (användandet) av en specificerad del av beståndet på ett i förväg begränsat sätt. Begränsningarna är dessutom så pass omfattande och inskränkande, att äganderättslagstiftningen, både i internationell och Svensk rätt upphört att gälla.

Köparen av en insatslägenhet, vilket dessutom i grunden är en felaktig beteckning för en bostadsrättsöverföring och juridiskt omöjligt, är istället en överföring av rätten att använda den under vissa förhållanden, på det sätt som föreningens stadgar tillsammans med bostadrättslagen anger. Bostadsrättslagen är dessutom en relativt ytlig, generell och ganska nystiftad lagreglering. Den tidigaste lagstiftningen är från 1930, sprungen ur Lagen den 22 juni 1911 om ekonomiska föreningar. Större revideringar skedde sedan bl.a. genom 1971 (1971:479) och 1991 (1991:614) och har sedan dess uppdaterats löpande.

Det man betalar för, vid en bostadsrättsöverlåtelse, är alltså inte på något sätt ett köp, utan endast ett överförande av nyttjanderätten under förutsättning att man tillåts blir medlem i dess förvaltningsförening. Föreningen har dessutom exklusiv hypoteksrätt, d.v.s. har som enda part rätt att belåna fastigheten och byggnaden, vilket i många fall har fått ett flertal bostadsrättsföreningar att gå i konkurs. Om det händer, är bostadsrätterna i stort sett värdelösa och övergår i de flesta fall till hyresrätter. Ibland kan dock bostadsrättsinnehavarna tillskjuta kapital för att rädda den. En liknande situation kan inte ske i Spanien, då de s.k. ägarföreningarna inte har någon Hypoteksrätt. De har givetvis ingen som helst möjlighet eller rätt att belåna något som andra har äganderätt till, eftersom köparna i grunden är juridiska ägare av sina lägenheter och delägare till hela fastigheten, vilket inkluderar alla gemensamhetsområden.

Det går knappt att förklara och försvara för juridiskt väl insatta medborgare i andra Europeiska länder hur vårt bostadsrättssystem fungerar, utan att de seriöst frågar om vi tidigt blev infiltrerade och inspirerade av det Ryska Stalinistiska Kolchossystemet under 1930-talet.

Den Svenska historien när det gäller utvecklandet och implementerandet av Bostadsrätter är f.ö. mycket intressant. Trots mina allvarliga tveksamheter, har det i vart fall under 1930-60 talet medverkat mycket positivt till det Svenska nybyggandet och nydanandet av det moderna samhället, speciellt under efterkrigstiden. Bostadssrättssystemet hjälpte många från tidigare trångboddhet och undermåliga bostadsförhållanden, samt utvecklandet av det nutida Sverige. Kanske återkommer jag till detta senare, då det är en mycket intressant politisk period som format mycket av dagens Svenska samhälle och boendeformer.

Dock skedde både lagstiftningen och bildandet av bostadsrättsföreningar framför allt under en period av en tydlig vänsterinriktad Socialdemokratisk era. Än idag ifrågasätts tyvärr och märkligt nog inte vårt, i ett internationellt perspektiv, udda bostadsrättsinstitut.

Andelen ägarlägenheter i Sverige idag (2022) är minre än 0,1 % av det totala lägenhetsbeståndet, ca 2000 lägenheter, vilket jag anser i grunden är mycket allvarligt, då den juridiska äganderätten och självbestämmandet när det gäller en så viktig sak som boendet, är betydligt missuppfattad, skev och överskattad genom en alltigenom genomsyrad falsk äganderätt med dagens bostadsrättsinstutionsordning.

I Spanien skall man alltid få en lagfart på det boende som köps, med få undantag. D.v.s. man får en äganderätt på det man köper. Dessutom oftast en separat lagfart på t.ex. tillhörande eller angränsande parkeringsplats eller annan mark, även om det skulle finnas i ett gemensamt parkeringsgarage, såtillvida det inte är reglerat i lagfarten för lägenheten/huset eller är ett separat inskrivet uthyrningsförhållande.

Den Spanska bostadsfastighetens ägarförening som skall bildas vid fler än fyra delägare, en s.k. Comunidad, har som enda uppgift att sköta och förvalta, de gemensamma ytorna som vanligtvis består av trapphus, hissar, gårdsplan, gemensam takterrass och ev. poolområde, inklusive själva poolen. Dessutom sköter den yttre underhållsbehov på t.ex. fasaden.

Givetvis kommer jag i senare inlägg att gräva ned läsaren ordentligt i lagstiftningen i Spanien och vilka risker och fördelar det kan innebära, att på riktigt äga en lägenhet. Lagen inkluderar även husägande, även om det i vissa fall kan vara betydligt mer komplicerat.

Sverige 2022-06-15

Leave a Reply

Your email address will not be published.

9 + 9 =